房地產繁榮對居民消費的擠出效應有多大

　　從理論上看，房地產對消費正負影響都存在

　　經濟學理論和研究關于房地產對消費的影響討論較多，普遍認為有三種效應：一是擠出效應，即高房價直接減少了購房和租房家庭的可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出；二是財富效應，即房地產繁榮和房價上漲使得住房擁有者財富增加，即使在不出售住房的情況下也能提高消費積極性，另外，一旦住房作為二手房出售后，賣房者持有大量現金也能刺激消費；三是帶動效應，即新購房者購房后將帶動建材、家電消費，刺激居民的整體消費。

　　因此，從理論上看，房地產市場對居民消費的正負兩方面的影響都存在。從政策上看，房地產市場承擔了刺激消費、拉動內需的重要工具角色，這一政策起源要追溯到1997年亞洲金融危機。當時，人民幣匯率不貶值的承諾使得出口大幅衰退，刺激消費、拉動內需成為當年“保8”的重要政策目標，而住房貨幣化改革與高校擴招成為當年刺激居民消費的兩大重要舉措。1998年7月份，國務院頒布《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》（簡稱“23號”文件），明確提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，啟動了取消福利分房為核心的住房改革，也拉開了中國房地產市場黃金二十年的大幕。

　　數據上看，房地產對居民消費有哪些影響

　　在此，筆者用社會消費品零售總額代表居民消費的整體水平，商品房銷售面積代表房地產的景氣水平。整體來看，2010年以來，全國社會消費品零售總額增速單邊下行，但商品房銷售面積卻經歷了兩個明顯的上漲和下跌周期。

　　可見，房地產景氣周期與居民整體消費水平的相關性并不顯著。更進一步的數據表明，社會消費品零售總額的增長速度與居民人均可支配收入的相關性，要遠遠大于與房地產市場的相關性。

　　盡管從整體上看，房地產周期與整體消費水平沒有明顯的相關關系，但是就各大類消費而言，仍然存在一定的相關關系。第一種是正相關，如家具類、家用電器和音響器材類、建筑及裝潢材料類，這三類作為住房銷售后的衍生性消費需求，和房地產銷售增速存在明顯的正相關，但二者有2個月-6個月的滯后期，這正是購房后裝修的時間段；第二種是幾乎不相關，如糧油、食品類和服裝鞋帽類消費，這些消費作為必需品消費，受房地產周期的影響較小。更為重要的是，隨著居民收入水平不斷提高產生了消費升級效應，此類消費增速不斷放緩，在總消費中的占比也逐年降低，受居民購房支出的影響并不大。第三種是負相關，典型消費如汽車類消費，一般情況下，在面臨較大的財務硬約束條件下，購房者買房后推遲購車的可能性較大，一個合理的解釋是汽車類消費屬于非必需的享受型消費，在房地產周期上行時將可能面臨一定的擠出效應，這在2013年和2016-2017年房地產景氣周期中體現得尤為明顯。

　　更進一步分析，從不同地區來看房地產市場對居民消費的影響，安信證券的研究報告表明，2017年各省市社會消費品零售總額增速和商品房銷售額增速，存在較為明顯的正相關關系。北京、上海等區域，受高基數以及嚴厲調控影響，2017年商品住宅銷售增速大幅負增長，與此同時，社會消費品零售總額增速也顯著低于全國平均水平；海南、陜西、云南等省份，商品房銷售額與社會消費品零售總額均同步快速增長。雖然影響不同省市消費增長的因素較為復雜，但購房帶動了家電和建材方面的支出，并最終提振了居民消費；也可能售房家庭的消費增長更加強勁，抵消了購房家庭的消費萎縮等。

　　總之，從數據上看，房價上漲和購房開支的增長，對居民消費活動的抑制可能是十分有限的，許多人擔憂的購房開支上升對居民消費的擠出效應并不明顯。相反，房價上漲帶來的財富效應，以及購房帶動家電和建材支出等消費擴張效應可能還要更顯著一些。

　　美國房地產與居民消費高度正相關

　　為了論證房價與消費之間的關系，筆者用全美住宅建筑商協會（NAHB）住房市場指數（HMI）來表示美國房地產市場景氣水平，該指數通過900家住宅建筑商進行調查而獲得，代表全美住宅房屋銷售和未來住宅建筑預測。美國房地產市場景氣水平與消費者信心指數幾乎呈現完全同步的走勢�？梢�，房地產繁榮和居民購房支出增加對居民消費會產生明顯的擠出效應，這在美國市場也難以找到證據。

　　綜合來看，一些觀點擔心的居民購房支出增加對居民其他消費支出的擠出效應，并不如預期的那么顯著。相反，不同省市的數據、各大類消費的行業數據均表明，房地產市場繁榮的財富效應，對建材、家電消費的帶動作用可能要遠遠大于這種擠出效應。而且，房地產市場繁榮與居民消費的正相關關系，也能從美國房地產市場與居民消費同步波動中得到印證。當然，長期而言，房價過高和房地產泡沫化趨勢，以及由此帶來的房地產泡沫破滅的風險，對居民消費必將形成“一榮俱榮、一損俱損”的負面影響。