195平方公里工業用地待釋放“工改商”成房企爭奪上海機會？

為破解土地資源緊約束瓶頸，提高工業用地利用績效，上海市也進行了創新性的探索，根據是否屬于規劃工業區塊內、集中建設區內，將工業用地劃分為“104區塊”、“195區域”和“198區域”，并分別提出不同的轉型方向。其中“195區域”因位于規劃工業區塊外，又地處城市集中建設區內，被要求按照完善城市公共服務功能、重點發展現代服務業的方向轉型。而這195平方公里具備“工改商”潛力的工業用地，自然落入了不少開發商眼中。

那么，在拿地難度越來越大的背景下，獲取“工改商”地塊并進行城市更新，又能否成為房企曲線爭奪“上海灘”的利器呢？

建設用地指標待釋放

從近幾年上海樓市的成交結構來看，二手房成交量已經超過一手房，上海已進入以存量房交易為主的時代。

從成交面積方面看，根據上海市房協的數據顯示，2017年上海市新建商品房銷售面積1691.6萬平方米，同比下降37.5%，增幅回落48.8個百分點；而同期存量房(二手房)成交登記面積為1659.6萬平方米，同比減少51.8%，增幅回落85.1個百分點。其中新建商品住房成交面積1341.62萬平方米，同比下降33.6%；二手商品住房成交面積1367.37萬平方米，同比減少55.4%。

從成交金額方面看，2017年上海新建商品住房銷售額3336億元，同比下降36.3%；二手商品住房成交金額超過5000億元。

另一方面，受制于緊缺的城市建設用地指標，新增土地供應量的逐步收縮已是必然。

年初至今，上海僅成交2宗商品住宅用地，總規劃建筑面積約16萬平方米，總出讓金約49億元。需要注意的是，上述2宗商品住宅用地均只有1家競買申請人，均以底價成交。多位市場分析人士表示，在“招掛復合”的土地競拍模式下，絕大部分房企將無緣通過土拍在上海獲得土地資源。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，在3200平方公里建設用地總量控制的背景下，上海一方面通過在土地出讓時實行全生命周期管理方式，提高土地集約、節約利用；另一方面則通過城市更新等方式，調整土地結構，盤活存量用地特別是工業倉儲用地，釋放建設用地指標。

在政策層面，上海于2016年就曾出臺《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》和《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定》等政策，通過補繳土地出讓金、調高容積率、簡化審批程序等措施，鼓勵存量工業用地向研發總部類用地、商業辦公用地和教育醫療養老用地等方面整體轉型。

目前，上海城市建設用地中，工業倉儲用地和城鎮居住用地比重最大，占比分別達到27.3%、21.5%，總面積分別為839平方公里和660平方公里。而工業倉儲用地27.3%的比重，則是上海對標城市東京、紐約的2~3倍。

根據《規劃》，上海計劃到2035年將工業倉儲用地比例大幅壓縮至10%~15%。這意味著未來將至少釋放400平方公里的建設用地指標。

“上海已進入存量房時代，新增土地供應量逐步緊縮，盤活存量土地是未來發展的重點方向之一。”易居(博客)研究院研究員詹毅凡告訴《每日經濟新聞》記者，“盤活存量用地可進一步優化城市土地利用結構，像上海不少國企都在推進其所持有的存量工業用地的盤活計劃。”

地產分析人士、優淘城總裁薛建雄(微博)也表示，盤活存量工業倉儲用地，一方面是因建設用地總量的控制，需要盤活存量土地資源增加建設用地供給；另一方面也是要向存量工業用地存在的問題“開刀”，倒逼其進行產業和服務能力的升級。

“工改商”是機遇更是挑戰

近年來，上海通過城市更新盤活工業倉儲用地的案例并不少見。不少老廠房、老倉庫在更新改造后，都煥發了新的活力和生機，土地價值也得到了體現。如位于靜安區的綜合性創意產業園“800秀”、位于黃浦區的時尚創意園“8號橋”……

“800秀”文化創意產業園改造前為原上海電機廠廠房，總占地面積約1.4萬平方米，總建筑面積約3萬平方米。2007年其由上海靜工集團和上海電氣集團共同出資改造，并于2009年面市，業態涵蓋文化、辦公、休閑商業等。目前，園區每年舉辦各類時尚、文化和創意活動近百場，租金可達6元/平方米/天。

值得注意的是，上述項目在改造過程中并未大拆大建，而是通過對原有老工業廠房進行修繕保留，并適當增添現代元素和使用功能。這也反映了上海城市更新理念由“拆改留”向“留改拆”的轉變，即從之前的以“拆”為主，改造、保留為輔，變成以“留”為主，拆遷、改造為輔。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，目前工業倉儲用地的更新方式主要有以下幾種：一種是政府動遷收儲，原業主補繳土地出讓金變更土地性質。如年初，深圳中集以底價2.84億元競得位于寶山區的1宗租賃住房用地，樓面價約4500元/平方米。該地塊原為深圳中集的廠房，后由寶山區動遷收儲后公開出讓；另一種是原業主或獨立開發或引入社會資本合作開發。如上述“800秀”項目，就由原業主上海電氣集團與上海靜工集團合作改造；此外是原業主將地塊整租。如長寧區的“上生新所”。其原為上海生物制品研究所的生產車間，后整租給萬科20年，并由后者進行微更新、微改造，并引入辦公、文創、商業等多種業態。

通過城市更新，不僅盤活了存量工業倉儲用地，改善了城市面貌，還最大限度地挖掘了土地的價值，讓各方看到了切實的利益。那么，這對開發商而言是否又意味著機遇呢？

石榴集團相關人士向記者表示，上海是跨國公司中國總部的首選，而地段始終決定著項目的價值，通過城市更新進入上海的核心區域仍然有著很大的吸引力。“雖然城市更新對企業提出了很多挑戰，但只要項目合適、投資收益平衡，我們都會繼續參與上海的城市更新之中”。

不過，多位市場分析人士認為，城市更新項目難度很大，對開發商的要求也非常高，城市更新是機遇，但更是挑戰。

“這些土地本就在地方國企或央企手中，他們盤活存量工業用地的意愿到底有多強？即使他們愿意盤活，那么他們又會以何種方式進行盤活呢？是由政府收儲、引入社會資本合作開發、還是整租？各種利益的協調非常復雜和困難。”薛建雄表示，“另外，這些項目開發周期長，資金投入大，對開發商的資金實力、運營能力等要求極高。”

新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，城市更新項目直接考驗著企業的時間成本、資金成本和人力成本，對專業能力、資源統籌能力也有極高的要求。