房企拆分物業上市將迎來新一輪的熱潮

據證監會官網最新公布的《發行監管部首次公開發現股票審核工作流程及申請企業情況》顯示，截至2018年7月12日，申請在A股上市的房地產業類企業仍處于排隊待審狀態。從排位上看，大連萬達商業地產、廣州(樓盤)富力地產、金輝集團、首創置業分列83、84、85和88位。相較于審批嚴格的A股市場，多數房企紛紛開始轉戰港股市場。

自去年至今，三盛控股(02183.hk)、福晟國際(00627.hk)、正榮地產(06158.hk)等房企相繼完成了在港上市，這也讓很多中小型房企看到了登陸資本市場的希望。7月12日，來自南京(樓盤)的本土房企弘陽地產(01996.hk)在港交所敲鑼宣布正式上市，而在它背后還有大發地產、美的置業、寶能地產等房企，正在籌劃著赴港上市。據統計，2018年上半年，在港交所遞交招股書的房企至少有5家。

同策咨詢研究中心總監張宏偉(博客)表示，國內市場除了上市平臺之外，其它融資渠道都在持續收緊，境外市場的上市平臺和渠道相對來說還有空間。因此，在未來整體融資環境趨緊的情況下，很多房企都會考慮這種策略，所以才會出現扎堆赴港上市的情況。

此外，房企融資的急迫性也體現在公司財務數據中。排隊上市的美的置業，2015年-2017年資產負債率分別達到95.94%、94.65%、89.23%，與此對應的凈負債率分別為622%、625%、118.9%，據其招股書顯示，截至2018年3月31日，美的置業擁有157.07億元現金，負債總額為1089億；大發地產2015年-2017年的凈資產負債率分別為196.5%、150%和269.8%，報告期內，大發地產的銀行貸款及其他借貸為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信托融資及其他融資約為20億元。

“在未來兩三年，A股市場對房企開閘的可能性很低，這也迫使一些房企轉而尋求境外資本市場。”新城控股高級副總裁歐陽捷同時指出，境外資本市場以機構投資者為主，對表現優秀、長期可持續發展企業的融資會給予認可和支持，對業績表現一般、專業能力不足、發展前景不明朗的企業，即便是在港股市場，也未必能夠獲得資本市場的青睞或支持。

除了地產主業板塊，還有不少房企分拆旗下物業板塊謀求上市。

自2014年房企花樣年控股(01777.HK)分拆旗下物業管理公司彩生活(01778.HK)赴港上市后，以物業管理為主的房地產服務商登陸資本市場逐漸成為主流。在此熱潮引領下，大型房企紛紛分拆和重組旗下相關業務，角逐資本市場。尤其是今年，已經有雅居樂集團(03383.HK)旗下的雅生活服務(03319.HK)和碧桂園(02007.HK)旗下的碧桂園服務(06098.HK)兩家公司登陸港股，此外還有佳兆業和新城控股旗下物業也計劃上市。截至目前，共7家物業企業登錄香港主板市場，1家在A股上市，62家掛牌新三板。

對此，一家物業公司負責人表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優勢。主要因為一方面物業管理公司具有輕資產和逆周期的屬性。另一方面，物業管理公司的現金流也相對更加穩定。

“物業通過資本加持、技術助力，將為企業發展賦能加速。通過登陸資本市場獲得資金支持并加快兼并收購，同時搭建平臺、加強信息化建設，以增值服務助力企業高速增長，以商業模式升級及規�；�運營提升企業市場競爭力。”上述負責人說。

歐陽捷認為，物業的分拆上市對房企的業績影響不會太大，畢竟物業收入在整個房企營業收入中占比很小。在業務剝離之后，更有利于房企專心做好自己的開發業務。他預計，未來會有更多的房企會進行分拆物業上市。