“大地主”拿地也手軟：余糧仍有隱憂

龍頭拿地放緩

據機構發布的數據顯示，今年1-10月，碧桂園以1197億元位居房企拿地金額排行榜首位，萬科以1162億元穩居第二位，保利以888億元位列第三位。行業排名前十房企在1-10月拿地總金額達7215億元，占50強企業的44.3%，較1-9月占比下降0.8個百分點。

此外，萬科剛剛發布的10月業績公告顯示，10月萬科新增加項目11個，占地面積合計179萬平方米，計容積率建筑面積372.3萬平方米。其中萬科權益建筑面積174.1萬平方米，需支付權益價款87.6億元。

與之前的三季度相比，萬科拿地權益占比整體較低。在新增加的11個項目中，只天津一個項目為企業100%權益持有，有5個項目的權益占比在50%-70%，而另外5個項目的權益占比則低于50%。

業內人士分析，10月不排除黃金周長假影響因素，但萬科在拿地上似乎也有所放緩。尤其是與之前拿地規模相比。

萬科三季報顯示，2018年三季度公司新增63個項目，總建筑面積約1549.9萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積約862.7萬平方米。1-9月，累計新增177個項目，總建筑面積約3582.5萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積約1939.9萬平方米；按投資金額計算，其中83.6%位于一二線城市。

與萬科相比，恒 大放緩拿地節奏則更早也更明顯。恒 大總裁夏海鈞在8月中期業績會上明確表示，恒 大在過去主要是以規模取勝，利潤適度增長�，F在倒過來了，把增長速度放下來，取而代之的是注重項目的銷售質量。相當一段時間內，公開土地招拍掛市場上極少能看到恒 大的身影，收并購成為恒 大土地的主要來源。在2017年恒 大新增土地儲備中，通過收并購方式取得的土地占比達到了57%。

拿地成寡頭游戲

龍頭房企在土地市場的優勢依舊明顯，土地資源集中度加速提升。這在一線城市的土地市場表現更為明顯，高昂的掛牌價格讓土地成為龍頭企業、央企、國企這些寡頭們的游戲。

易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年1-9月全國房屋土地購置面積同比增幅為15.7%，表明整體土地市場表現還不錯。但需要注意的是，有很多城市地塊流拍，說明市場分化的結構性問題依然如故。

中原地產首席分析師張大偉表示，雖然銷售業績較好的房企，依然會集中拿地“存糧”，且預計一二線熱點城市的土地市場成交依然活躍，但從三季度情況看，房企拿地意愿比上半年明顯減弱。

另有業內人士表示，目前一些房企積極拿地原因之一是地價合理回歸，因此未來土地市場成交保持平穩的可能性更大。

實際上，進入10月，全國土地市場降溫不僅體現在三四線城市， 一二線城市土地流拍的現象也越發明顯。在資金鏈緊張、回款難等綜合壓力情況下，房企拿地不再積極，低溢價甚至底價成交成為土拍市場的主流。

資金壓力傳導至土地

關鍵就是企業資金目前普遍趨緊。不少房企融資后不再像以往多用來拿地擴張，而是用于還債和補充一般流動資金。一些房企甚至尋求高成本海外融資，不少房企也接連發行超短期公司債券彌補資金流動性的不足。

據Wind數據統計，1-10月，房企信用債發行規模已超4200億元，遠超去年全年房企信用債發行規模。四季度房企又紛紛發債應對資金短缺瓶頸，10月房企國內信用債發行規模達325億元，同比增幅超90%。

業內人士指出，一些龍頭房企目前業績表現看似不錯，但需要關注的是，在全國范圍內，包括萬科、恒 大等龍頭房企都在采取打折、優惠等各種降價措施。

而且前10月業績看似不錯的一些房企也存在凈利潤率壓縮的現象，受市場調整帶來的存貨跌價準備和財務費用率上升的影響，隱含業績確定性略有下降。屆時難說不會傳導至公司在土地市場上的表現。