今天上午，深圳市住房和建設局發布了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》大力實施住房領域供給側結構性改革，明確了面向未來18年(2018年至2035年)的住房發展目標:
至2035年，深圳擬籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套，占比約60%，而商品房占比只有40%。
由于高房價，“來了就是深圳人”被戲改成“來了深圳就是惠州人”。從5月份深圳樓市成交數據來看，二手房成交量連續三個月回升，樓市似有回暖之意。此刻，深圳再發樓市改革新政頗有意味。
券商中國記者注意到，此次征求意見稿的重大意義在于對住房供應結構和比例進行調整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占新增住房供應總量的60%左右。意味著，深圳現有市場的供應結構將會被重塑。
更令市場關注的是，深圳一直都是我國的改革先鋒，1987年12月1日，中國的第一次土地拍賣就誕生在深圳，中國第一次房改大幕也由此拉開。深圳本次樓市改革新政，能否影響或傳播至其它省市，成為市場最為關注的話題。
重點一:住房供應結構生變，商品房占比僅四成
深圳政府第一件事就是重塑整個住房供應體系，確立租購并舉下，各類住產的硬性供應指標:
1、市場商品住房，占住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應，租售結合。
2、人才住房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。對符合條件的高層次人才實行更加優惠的政策。
3、安居型商品房，占住房供應總量的20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
4、公共租賃住房，占住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應，建筑面積以30-60平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
這意味著，深圳現有市場的供應結構將會被重塑，人才房、安居房、公租房的供應占比將達到六成。
重點二:保障性住房不少于100萬套
2018年至2035年，深圳住房發展的主要目標是:
到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
第一階段(近期)，2018-2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套;
第二階段(中期)，2021-2025年建設籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬套;
第三階段(遠期)，2026-2035年建設籌集各類住房83萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬套。
深圳市住房建設局負責人表示，截至2017年底，深圳常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套是必要的、可行的。
重點三:明確深圳樓市八大供應主體
為了保證上述目標的實現，深圳政府確立了八大供應主體:
1、以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房;
2、以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓;
3、以市、區政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;
4、以人才住房專營機構為主，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;
5、支持社區股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房;
6、支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;
7、支持各類金融機構，采取直接投資、融資等方式，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;
8、支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。
重點四:六大保障渠道
為了保證上述目標的實現，深圳政府確立了六大保障渠道:
1、增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區。
2、盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征(轉)手續用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
3、利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
4、盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。
5、實施公共設施綜合開發，通過軌道交通車輛段和停車場、公交場站等城市基礎設施和公共配套設施等綜合開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
6、開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業布局，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
記者注意到，此次突出渠道保障中特別提到了城際合作和粵港澳大灣區戰略，開發建設臨深片區;以及增加建設用地的區域也都在原特區外。
重點五:確立貨幣補貼政策
為了保證上述目標的實現，深圳政府確立了相應的貨幣補貼政策:
1、面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼;
2、面向符合條件的人才發放人才安居補貼;
3、面向符合條件的人才實施購房貸款貼息。
4、探索采用住房租賃券的形式發放住房租賃補貼和人才安居補貼。
重點六:20年后深圳第二次房改，能否影響全國
1987年12月1日，深圳率先敲下拍賣國有土地使用權的第一槌，這是新中國進行的第一次土地拍賣。
這塊地一年以后建成了“東曉花園”，并在內地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個小時全部售罄，房價408元/平。
1988年1月，國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作議”，中國第一次房改啟動，土地禁錮也終于完全放開，也標志著住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。
20年過去了，記者從鏈家網獲悉，目前東曉花園參考均價49000元/平，20年漲幅超過120倍。
今天上午，深圳公布了僅次于第一次房改的重要文件。
深圳市住房和建設局召開了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》新聞通報會。這意味著，深圳二次房改來臨。其他城市是否會跟進成為市場關注重點。
重點七:對房價將會產生什么影響
深圳市住房建設局負責人表示，市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定�！兑庖姟烦雠_的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應和保障體系。
同時，《意見》明確提出堅持房地產調控的連續性和穩定性，嚴格落實各項調控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。
重點八:現有房地產調控政策不變
深圳市住房建設局負責人表示，新政策出臺后，現有的房地產調控政策不變，要通過嚴格落實各項調控措施，確保房地產市場持續健康穩定發展。
重點九:如何定義“人才”
深圳市住房建設局負責人表示，根據相關規定，具有全日制本科及以上學歷(含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員)，或屬于符合深圳產業發展需要的技師(國家職業資格二級及以上)，或列入市人力資源保障部門發布的緊缺專業人才目錄，且與深圳用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才，都屬于人才的范疇，都可納入深圳人才住房政策適用范圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規定租購人才住房。
《意見》在之前政策的基礎上，還對人才住房制度進行了完善和優化:
一、加大貨幣補貼力度，鼓勵支持人才租購市場商品住房;
二、實行租購并舉，探索建立先租后售、以租抵購制度;
三、明確規定了戶型面積標準和租金、售價標準;
四、實行一定年限內封閉流轉;
五、對高層次人才實行更加優惠的政策，符合條件的高層次人才可以申請免租入住一定年限、相應面積標準的住房，在深全職工作滿5年以上，符合條件的可以按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。
重點十:業內人士如何解讀
中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁:
這些年深圳陸陸續續出臺了很多有關文件，這是最全面最具體最深刻的。
從內容上看也非常豐富，主導方向是以民生為主導，去實施整個住房的保障化，涉及到了人才安居房、涉及到了安居型的商品房還有公共租賃住房這三大類的保障性住房，未來十幾年的住房供應中占比高達60%，商品房只占40%，而且商品房還強調以普通住房為主，所謂以普通住房為主的意思就是中小戶型，看得出來民生導向非常強烈，真正留給市場的所謂大戶型豪宅的比例應該是非常之小的。
還特別強調了租賃住房的建設，因為未來租賃住房會占到整個住房供應的60%，這個相對于新加坡80%的保障性住房稍低一些，相對于香港的50%是高一些的，這個比例是恰當的。
深圳市職業技術學院房地產研究主任鄧志旺:
從長遠的角度來說，對整個深圳未來房地產的格局做了一個界定。有利于深圳居民形成一個明朗的預期，對將來可以獲得的房源有了一個清晰的認識。
這次房改整個市場40%比例是商品房，這個供給量大概每年是六萬套左右，對于整個深圳住房市場來說，還是比較偏小的，所以從這個角度上來說商品房的供給量將非常稀缺。另外一方面來看，保障性住房，尤其是人才安居房和公租房，通過未來十幾年的供應之后應該會達到比較大的一個存量，有利于更多人通過這些渠道去滿足自己的需求。
深圳房地產中介協會行業研究總監徐楓:
要改變深圳商品住宅的市場格局，小產權房的事情要列入考慮范圍中，因為供應量很大。
對于政策本身來說，保障房和安居房都應該納入保障房體系，是一個業內的共識。商品住宅市場能解決的是有錢人的問題，保障房要解決的是沒有錢的人的問題。并不是所有人都能夠進入商品房市場，保障房市場在解決這個問題。值得商榷的是，人才房是否應該納入保障房體系。人才應該是由市場認定的，而不是政府認定的。人才比更多人有能力買到房。
中低層需求對住房需求比人才房更多，建議人才房比例逐漸縮小，只需要在房地產里面有產業結構調整傾向，弱勢群體的保障的比例可以適當提高。
中原深圳董事總經理鄭叔倫:
這次房改，把住房用來居住的國策，執行到位，改變過去住房商品化，過分依賴開發商主導市場，現在政府參與力度明顯增加，各種類型安居房，以及加強租賃市場發展，以居住使用，代替商品買賣。
房價上升主要是投資及供求推動，未來相信投資推動力量減少。但是供求矛盾短期內還是很難平衡，房價大幅上升不具備條件，但是往上走的趨勢不變。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹:
從房地產行業的角度看，政府住房目標的確立，有利于房地產市場的穩定發展，逐步構建高端有市場，中端有支持，低端有保障的住房體系，再加上宏觀調控政策的護航，深圳的房地產市場有望在比較長的時間內維持平穩的發展態勢。
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