房企發債成本有所下行 融資仍是“頭等大事”

據Wind統計，截至8月21日，房地產企業發債(信用債)規模達3169.50億元，已經接近2017年全年3312.68億元的規模。其中，今年7月初至8月21日，房地產企業發債規模達852.32億元。

數據顯示，房企2017年上半年發債凈融呈現波動上行，2017年下半年受市場影響，房企債凈融下行。2018年開始，房企債券發行量開始驟增，2018年3月發行量達到近一年來單月最高水平，為785億元，凈融也急速上升。

但自2018年3月后，房企債券市場開始下行，總發行量開始下降，償還量增加，房企債凈融恢復到2017年初水平。從近期房企發債情況來看，成本有所下行或將持續。據同策研究院監測統計，7月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計541.21億元，環比2018年6月的506.85億元增加6.78%。

從上周來看，萬科完成發行15億元住房租賃公司債，利率4.05%；金地完成發行10億元超短期融資券，利率3.75%；保利置業發行住房租賃公司債7億元，利率5.28%。

據中信建投統計，2017年房企新發債平均票面利率為5.97%。另據方正證券統計，2017年萬科公司的綜合融資成本為5.10%、保利為4.82%、金地為4.56%、新城控股為5.32%、招商蛇口為4.80%、榮盛發展為6.50%、北辰實業為5.94%。從上述數據粗略來看，知名房企的融資成本更為樂觀。

當然，也有分析人士持謹慎看法。

“7月份，除金地集團，其他發行公司債的發行主體均為港股上市房企，這表明房企境內發債渠道緊縮受限。”同策研究院研究員陳朦朦認為，境內發債監管趨嚴，銀行貸款不易。在這樣的情況下，“房企不得不尋求海外融資渠道，但又不得不背負上過高的融資成本(境外發行公司債利率均超8%)，融資困難已成為房企目前所面臨的最主要問題之一。”

據分析，近期土地市場的流拍地塊增加，實為房企融資困難無奈“減糧”的折射。“2018年三季度是房企資金兌付壓力最為集中的時間窗口，債臺高筑的房企必須想辦法解決。”同策研究院首席分析師張宏偉(博客)認為，短期內為了減小融資困難帶來的資金周轉壓力，房企或許要“割肉”甩樓，也可能通過轉讓股權“刮骨”療傷。

方正證券首席分析師韓振國也提示要關注“債務集中兌付增加房企信用風險”。他分析認為，2018 年起，房企將迎來信用債集中兌付期，2018年至2021年需償付的信用債規模分別為1684 億、4076 億、5364 億、6774億，兌付壓力呈現逐年遞增的趨勢。

房企主動降杠桿也有進展。據方正證券統計，在經歷公司債井噴式增長的2015年至2016年后，房企整體負債率已連創新高。38 家主流上市房企的凈負債率已由2016 年的120%上升至2017 年的135%。

但是，“樣本房企中大型房企的凈負債率2017 年已經開始下降，由108%降至87%。我們認為，后續其他梯隊房企將會逐步推進去杠桿進程，降低行業信用風險。”韓振國分析說。