詳解房產繼承、贈與、買賣三種方式

房產的繼承、贈與、買賣三種方式所涉及的稅費及手續之比較：

1、繼承：

房產繼承一般不能直接在房管局過戶，需要在公證處辦理繼承權公證或者由法院裁判后到房管局辦理房產過戶手續。該規定的依據是司法部、建設部于1991年聯合下發《關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》(以下簡稱“聯合通知”)，按該“聯合通知”的要求，不管是法定的還是遺囑繼承房產，還是贈與、遺贈房產，只要到房管部門辦理過戶登記，都需要提前到公證機關辦理公證。雖然在人民法院公告2014年第8期發布的一則南京市的行政訴訟案例中認定，該通知不屬于法律、行政法規、地方性法規、規章的范疇，且與《物權法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關法律法規相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責的依據。南京市住建局和江寧區住建局房屋登記部門也表示如果手續齊全，公告無異議后，可以辦理相關房產登記。但在北京市朝陽區房管局網站上的信息依然提示房產繼承過戶要求申請人需要提交繼承權公證文書或法院判決。

稅費情況：

繼承權公證費用：

依據京發改[2013]2067號文件，公證處辦理財產繼承、贈與和遺贈收費標準為：受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。證明單方贈與或受贈的，減半收取,最低收取200元。

房管局辦理過戶收費情況：

①、交易手續費：1元/平方米。

②、登記費：住宅 80元/套。

③、房屋所有權證書工本費：一本免費，每增加一本收10元。

④、印花稅：5元/本。

房管局過戶需要材料:

申報材料：

①.登記申請書原件。

②.申請人身份證明。

③.房屋所有權證原件。

④.繼承權公證書原件，或者法院生效法律文書原件。

⑤.房屋登記表、房產平面圖二份。

房屋遺贈的，還應當提交契稅完稅或者減免稅憑證原件。

城六區央產房繼承、遺贈的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間，繼承人繼承抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記時，抵押權人(預告登記權利人)應當到場，并提交抵押權人的身份證明、抵押權人(預告登記權利人)同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書或者預告登記證明原件。

注：雖然2016年7月司法部發文，司發通[2016]63號，司法部關于廢止《司法部 建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》的通知，根據通知精神，房產繼承必須公證的規定廢止了。而根據我們了解的情況和咨詢反饋，還是有些地方需要繼承公證的。

根據2016年1月1日開始實施的《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條“因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。”之規定。

如果產權登記部門嚴格按照實施細則，那么今后老百姓繼承房產，有兩種方法四種路徑(具體材料怎么提供、手續怎么辦理參見《不動產登記操作規范(試行)》)：

㈠、遺囑繼承或遺贈。提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關系證明等材料申請房屋過戶登記。

㈡、法定繼承。法定繼承又有三種路徑：

①、“協商繼承”，也就是全部繼承人之間如果能協商一致達成不動產分配協議的，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關于不動產分配的協議、繼承人與被繼承人的親屬關系證明以及其他必要的材料申請房屋過戶登記;

②、公證繼承，也就是被繼承人死亡后，繼承人申請繼承公證，憑繼承權公證書申請辦理房屋過戶登記;

③、訴訟繼承，全部繼承人之間不能協商一致或者無法取得繼承權公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決、調解后，持法院出具的生效法律文書申請房屋過戶登記。

2.房產贈與：

房產贈與，指一方(贈與人)自愿把自己所有的房屋無償贈與他人(受贈人)，他人愿意接受的民事法律行為。自2015年1月29日起，北京進一步簡化房產贈與環節中的手續，辦理直系親屬間房產贈與時無需提供贈與公證，而是改為提供親屬關系公證。所需資料包括親屬關系公證;購房資格核驗通過的結果通知單;契稅完稅憑證;房產證;贈與人身份證;受贈人身份證、戶口本、婚姻狀況證明等資料。在新手續實施后，以望京一套100平方米的房子為例，贈與公證收費公式是100平方米×26000元(公證處地區指導價)×2%，費用為52000元。而親屬關系公證只需要300元左右，為市民節省了不少開支。

稅費情況：

房管局會對所贈房產重新作出評估，其中包括契稅為房管局的評估價的3%; 印花稅為房管局評估價的0.5%; 房地產權轉移登記費為每宗80元(每多一位受贈人，則加10元)。以上三項一般都由受贈人支付。 還有一項是土地出讓金，則按所受贈物業的房產性質而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補交。應當注意的是：如果贈與人和受贈人之間是直系親屬、姻親的話，則免契稅。如父母與子女之間或夫妻之間的贈與則免除契稅。

房產贈與需要的申請材料：

申報材料：

1、登記申請書原件。

2.申請人身份證明。

3.房屋所有權證原件。

4.贈與合同原件(贈與方委托他人辦理的，需提交經公證的贈與合同和授權委托書原件)。

5.房屋登記表、房產平面圖二份。

6.契稅完稅或減免稅憑證原件。

注：申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉移登記，還應當提交國有土地使用權證或者市、區(縣)人民政府批準使用劃撥用地的文件;其中土地使用權為劃撥用地的，還應當提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉讓的批準文件。

已購按經濟適用住房管理住房、房改房、自住型商品住房等房屋贈與的，還應當提交補交土地收益的證明。

標準價、優惠價房改房贈與的，還應當提交補交房屋差價或者滿65年工齡的證明。城六區央產房贈與的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

3.房屋買賣：

房屋買賣是指房屋所有權人將自己名下的房產買賣給他人的法律行為。

稅費情況：

私有普通住宅房產交易時稅費需要區分房產是五年內產權的房產，還是五年以上房產，收費標準不同。親屬之間為節省稅費使用買賣方式過戶的房屋成交價需要遵循房產所在地的政府最低指導價。房產買賣稅收相對復雜，本著快捷、方便的原則，現附表如下：

圖片來自網頁截圖

房管局買賣房屋過戶手續：

①.登記申請書原件。

②.申請人身份證明。

③.房屋所有權證原件。

④.2008年10月15日以后簽訂存量房買賣合同的，提交網上簽訂的買賣合同原件;

已辦理房屋所有權轉移預告登記的，提交預告登記證明原件;

房屋被征收的，提交區(縣)人民政府的房屋征收決定和被征收人明細表;

共同共有轉為非等額按份共有的，提交共有方式和份額的變更協議;

房屋拍賣的，提交拍賣成交確認書，拍賣成交確認書應載明委托人、拍賣人、買受人姓名或名稱、房屋坐落、成交價格等內容，拍賣成交確認書中未載明以上內容的，還應提交相應的證明文件。

⑤.房屋登記表、房產平面圖二份。

⑥.契稅完稅或減免稅憑證原件。

申請整幢樓房或者整宗土地上的房屋轉移登記，還應當提交國有土地使用權證或者市、區(縣)人民政府批準使用劃撥用地的文件;其中土地使用權為劃撥用地的，還應當提交土地管理部門出具的同意劃撥用地轉讓的批準文件。

已購保障性住房上市的，還應當提交住房保障部門出具的上市出售意見原件。

已購經濟適用住房、按經濟適用住房管理住房、限價商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋按市場價出售的，還應當提交補交土地收益的證明原件。

標準價、優惠價房改房出售的，還應當提交補交房屋差價或者滿65年工齡的證明原件。

城六區央產房上市的，還應當提交《中央在京單位已購公房變更情況通知單》原件。

按照《北京市住房和城鄉建設委員會關于落實我市住房限購政策進一步做好房屋登記有關問題的通知》(京建法〔2012〕23號)要求，提交購房家庭通過資格核驗時申報的全部家庭成員證明材料，包括身份證明、戶籍證明、婚姻證明及其他證明材料。

境外自然人，還應當提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內居留狀況證明》原件。

境外自然人購買自用、自住商品房的，在辦理預售登記和權屬登記時，還應當提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾。境外自然人投資本市非自用、自住商品房的，還應當提交商務管理部門核發的《外商投資企業批準證書》和工商管理部門核發的《營業執照》。原自用、自住商品房進行出租、轉讓的，按上述原則辦理。

房屋抵押期間或者抵押權預告登記期間，房屋所有權人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記時，抵押權人(預告登記權利人)應當到場，并提交抵押權人的身份證明、抵押權人(預告登記權利人)同意抵押房屋轉讓的書面文件原件、他項權利證書或者預告登記證明原件。